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主办单位：哈尔滨日报报业集团  

承办单位：哈尔滨沿海楼盘房展会组委会

时    间：2008年3月29日-3月31日

地    点：哈尔滨国际会展中心D厅

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地  址：哈尔滨市道里区友谊路399号报业大厦1503室

    采用高性能微纤、超微细无机粉末、聚丙烯共聚物复合而成的W-PPR复合材料及其应用开发的给水用强化聚丙烯芯层复合（FW-PPR）管材，与普通PPR管相比其热性膨胀系数大幅度下降，卫生、无毒、耐热性、耐低温性和承压能力好，且强度高、水阻力小，可广泛应用于工民建筑系统、食品、化工等冷热水系统、空调与采暖系统、游泳池管网、温泉、太阳能与园林管网等，使用寿命可达70年以上。目前该项目已申请发明专利，其技术含量在国际也上处于领先水平。

    新型管材的推广，可以为建筑物提供性能更好的给水配套材料，提高管材使用可靠性和安全性，减少和防止建筑渗漏事故，将有利于推动我国新型化学建材的应用与发展，进一步改善住宅居民的生活质量。

　　市场：新概念不少价格都挺高

　　日前，在部分商场内，琳琅满目、造型各异的灯具大多都打出了“杀菌”、“灭蚊”、“负离子净化”等各种功能，价格也比普通节能灯高，多在50元到300元之间。

　　某商场销售人员指着一款灯具介绍，“这款灯有净化空气的功能，能将家里的烟尘、甲醛等有毒气体清除掉，特别适合刚装修过的家。”此款灯售价60元，比相同瓦数的普通灯具要贵一倍多。销售人员称，这款灯的灯管内部设计与其他灯不同，因此价格较高，但具体如何不同却解释不清。

　　在另一家商铺，询问一款“负离子净化”灯的工作原理，老板无法解释，“可能射出的灯光不一样吧。产品说明就是这么写的。既然写了就肯定有净化空气的功能。”

　　这些打着新概念的灯具在大型建材市场里很少，主要集中在一些小型百货市场，而且销量不错。据一位经营者介绍，他经营的一个10平方米左右的店面，每天能售出十几盏这种概念灯。

　　消费者：看得迷糊选得费劲

　　对于各种新功能、新概念的灯具，前来选购的消费者表示，以前只有白炽灯、节能灯两种，现在多了这么多新名词，也不知道到底是否具备宣传的这些功能，选择的时候非常费劲。

　　还有的消费者表示，这些灯就是靠宣传，投消费者所好，吸引消费者的眼球，可能就是一盏普通灯，根本不具备什么特殊功能。有消费者曾经购买过一盏灭蚊灯，但是根本不起作用，蚊子没见少，蚊帐照常挂。而“灭蚊灯”也只能当普通照明灯使用。

　　政府部门：缺少标准选购应慎重从有关政府部门了解到，灯具的新功能频出，但大多并没有国家标准，不排除有些厂家在炒概念，有的实际用途并不大。消费者应理性消费，购买时认真查看灯具标签上有无执行标准、有无3C认证标志等。此外应该要求商家出示有正规检验机构出具的产品质量合格检验报告。

　　消费者喜欢什么，商家宣传时就打什么牌。虽然这是基本的市场销售法则，但是其前提应该是实事求是，诚信守法。为了盈利不顾实际地吹嘘产品功能，只能换来一时的盈利。消费市场上类似的例子并不少见，缺乏质量的产品大多都是昙花一现，随即被市场淘汰。因此要想站稳市场，商家还是应该“有一说一”。

投资要点

高房价，高地价，高门槛，高负债——2008年房地产行业高位景气。过度市场化的住房供应制度，住房的供给紧张没有改变，卖方市场格局依旧。

土地供应紧缺，招拍挂制度催生高地价。但行业资金来源日益紧张，门槛逐渐抬高，整合大幕已经拉开。

行业政策稳中偏紧，但“急刹”非意图所在。政府既调控市场又参与市场，决定调控言胜于行；既害怕投资过热又担心一抓就死，决定政策在微妙平衡中前进。多头监管，中央地方博弈使政策出台更加平稳，2008年不必担心革命性的行业调控。

我们认可的企业模式：快周转，积极扩张。与其追求单位面积的利润最大化，不如追求单位资金的利润最大化。行业景气时我们更看好积极扩张的企业，但前提是扩张需和自身的资源能力相匹配。

投资主题：看好一线，看好奥运，整体上市，发掘低估。看好一线龙头，因为一线公司既可以凭借地域、产品的多样化分散风险，还拥有存量的土储优势，雄厚的资金实力和有效的资源整合力；看好奥运，环渤海地区房地产市场因此更加景气；看好整体上市概念，因为资源能力的飞跃将产生新的地产航母，看好被严重低估的二线公司。

投资建议：给予万科，保利，中国海外发展，金融街，远洋地，天鸿宝业，香江控股，上实发展，冠城大通，昆百大“买入”评级

行业篇：高门槛、高地价、高房价、高负债下的高位景气

2008年的房地产市场，是各利益主体博弈的市场，我们认为从行业层面来讲，将围绕四个主要矛盾展开：

矛盾一：居民有限购买力与房价不断上涨的矛盾(产业链—客户)

据国家统计局公布的数据：2006年，全国商品房销售面积达到6.19亿平方米，销售额突破2万亿元。2007年1-10月，依然延续了增长势头，销售面积和销售额分别达到了5.36亿平米和2.13万亿元，同比分别增长31%和51%。

销售额上涨大幅超越销售面积上涨，07年前10月销售额已超去年全年，显示了房价高涨。

2007年上半年，城镇居民人均可支配收入达到7052元，同比增长17.60%。

表面上来看，收入的增幅要高于房价的涨幅，但是，不容忽视的是单套住宅动辄以万元，十万元计价，而收入的提高是以元、千元来计，所以收入虽然提高了，但是收入与房价之间的绝对差额反而是在不断拉大。

2008年，房价过高和居民有限购买能力之间的矛盾仍将存在；2008年我们依然不得不接受高房价的现实，这主要是因为以下几点：

第一，市场购买仍然是目前解决住房问题的主要渠道。虽然2007年政府的宏观调控提出加强廉租房和经济适用房建设，完善住房保障体系，但这些举措还停留在政策层面，具体落实尚需时日，另外与商品房对应的客户群体没有重叠，2008年商品房依然是解决住房问题的主渠道。

第二，房地产卖方市场的格局不会发生根本的变化。据建设部统计，2006年，我国户均住宅为0.86套，还远未达到户均一套的供需平衡格局。在总量短缺的前提下，房地产卖方市场的特性在2008年不会有根本的改变。

第三，目前，商品房供应紧缩没有任何缓解的迹象。虽然2007年全国房地产开发各项先行指标有所增长，(1-10月购置土地面积增长16.9%；完成土地开发面积增长7.9%；新开工面积增长22.6%)但这些形成有效供应要在2009年。由于2006年先行指标的下降，2008年供应紧缩的局面仍将维持

矛盾二：土地供应瓶颈与需求不断扩大的矛盾(产业链—土地)

按理说，房地产市场景气条件下，企业都应该有扩大投资、增加供给的冲动，但是房地产市场以土地为经营资源的特殊性决定了供应的瓶颈。寡头垄断的市场、缓慢的拆迁、耕地的保护、效率的缓慢都限制了供应的提速。

18亿耕地红线

土地是房地产开发过程中最重要的生产要素。我国实行最严格的耕地保护制度，耕地净减少和建设用地占用耕地不断下降。政府号召在2020年前死守18亿亩耕地红线，但2006年底全国耕地总量已经只有18.27亿亩，因此，2020年前年耕地减少不过200万亩。退耕还林，还牧也要占用一部分耕地，我们估计2020年前占用耕地造成的新增建设用地供应只有7万公顷。

商品房市场化与土地非市场化矛盾

经过城镇住房体制改革，我国的商品房供求已经完全市场化，大多数居民通过商品房市场购买住房，房地产开发和销售由追求利润最大化的开发商承担。一是从一级市场“招拍挂”，而是土地二级市场转让。不论哪种方式，政府“有形的手”都掌握着土地的供应。市场可以调节商品房市场的供应，却不能影响土地供应，土地开发的时间和规模都完全由政府拍板，制度因素带来了土地非市场化和商品房市场化的冲突，表现为土地供应不能满足市场的需求。

拆迁速度放缓

拆迁容易产生社会矛盾和产权纠纷，各地越来越多的钉子户和目前和谐社会目标相冲突。为了社会稳定的基本目标，政府完全有理由牺牲房地产行业的利益，控制拆迁的速度，土地供应受到进一步制约。

能盘活的存量土地有限

按国土资源部统计，2007年，全国建设用地当中的闲置土地、空闲土地和批而未供土地大约有400万亩(26.7亿平方米)。如果用1997年以来房地产开发企业的购置土地面积减房地产企业年完成开发土地面积，发现截止2007年10月，房地产企业囤积的土地面积至少也有9.97亿平方米。

国家三令五申要求限制土地囤积，但闲置土地中有包含很多产权纠纷而无法供地的历史遗留问题，也包括需要修改规划，无法开工的地块。各种利益掣肘，各层矛盾丛生，建设用地囤积远不只是开发商逐利的行为。2007年前10月，以购置土地面积减去完成开发土地面积来看，行业仍然新增加了1.1亿平米的建设用地囤积，情形虽有好转，但远未发生质变。

开发商囤积土地的行为，让原本偏紧的土地供应雪上加霜。

2007年，一些企业参与土地市场的一级开发，虽然我们质疑企业以投资额的固定比例获取利润的分配方式，但也许这些举措会使缓慢的土地供应踏上破冰之旅。纵然如此，土地市场一对多的格局不会发生根本的变化，我们在冀望供应效率提高的同时，或许我们在2008年还必须接受土地价格继续上涨的现实。

矛盾三：融资渠道狭窄与流动性过剩的矛盾(产业链—资金)

虽然严格地说，流动性过剩无论是从表象、还是从成因或解决方法上来看，都是一个复杂的经济和金融理论问题，并不仅仅是通常所说的货币发行过多、存贷差过大等问题。但是，当前的流动性过剩已经成为各方的共识。

几乎所有的房地产企业都缺钱，但是几乎所有的钱都想投资房地产，从资金层面来讲，房地产一直摆脱不了这个怪圈。一方面是流动性过剩，另一方面却是融资渠道匮乏。

既往的10年，中国银行(6.28,0.01,0.16%,股票吧)业在驱动中国投资推动型经济的同时成为“中国资本银行”，本土资本的70%来源于中国的银行，房地产投资也从这资本的盛宴中分得了一杯羹。最近的几年，中国银行业在逐渐向国民财富银行转型，对房地产业的支持除了房地产开发贷款，更重要的是提供了按揭贷款。2007年上半年，国内贷款占房地产资金来源的22%，其他资金来源中的定金和预付款大多来自银行按揭贷款支持，自筹资金的一部分也间接来自银行，几项合计，我们估计房地产投资50%以上的资金来自于银行。调控也罢，加息也好，这一格局一直没有根本性的变化。

资本市场虽然对上市公司意义重大，但于行业无异杯水车薪。即使是2007年的大牛市，房地产企业通过证券市场筹集的资金只有行业投资资金来源的1.28%；“限外令”阻挡了热情似火的境外资本，境外公司的股东借款和外债登记都受到严格限制，股权收购需商务部批准；美国次贷危机延缓了房地产金融创新，尤其是资产证券化的步伐。社会资本缺乏有效的载体进入房地产市场，预售款和银行依然是房地产资金来源的主要渠道。2008年，依然是资金紧缺和高负债经营的一年。

矛盾四：行业高度景气与产业需要整合的矛盾(行业格局)

目前的房地产市场，依然充斥着大量的中小企业，行业零散的格局没有根本性的变化，从提高整体的开发水平和效率出发，行业有整合的需求。但是，市场的高度景气、卖方格局使房地产市场缺乏有效的优胜劣汰机制，行业整合的成本大大提高。由此来看，行业的整合更多依赖于准入门槛的提高，2008年激动人心的收购兼并或许会有，但不会是产业整合的主流。

我们的结论：2008年——高地价、高房价、高门槛、高负债下的高位景气

在土地出让制度没有重大变革的前提下，土地市场的寡头垄断将使土地价格继续上涨。

只要宏观经济增长不出现回落，将以房价的继续上涨来缓解供需的矛盾，冀望奥运会后房价回落是一厢情愿。

流动性过剩并不能缓解房地产企业资金短缺的局面，高负债经营仍将持续。

地价上涨和资金短缺抬高的准入门槛，是行业整合的主要推动力。

2008年的五高格局(高地价、高房价、高门槛、高负债、高位景气)奠定上市公司特别是优质地产上市公司的投资基础。

政策篇：多头监管下冷与热、长与短、言与行之间的微妙平衡

我国的房地产行业是典型的政府主导型产业，因此，我们判断行业的走势在某种程度上就是对政策的研判。从政策面来讲，同样面临着四个方面的矛盾：

矛盾一：执行者和参与者很难兼顾的矛盾

没有城镇住房改革，就没有今天的房地产市场。城镇住房制度改革拉动了内需，帮助宏观经济走出1998年金融危机后的困境。城镇住房改革承认住宅是商品，催生了今天的房地产行业。1998年城镇居民人均建筑面积18.7平方米，到2006年超过26平方米，城镇居民的住房条件得到巨大改善。但改革同样存在着两大缺陷：

非市场化的土地出让改革

1988年宪法修正案和土地管理法修改议案规定土地使用权可以依法出让、转让、出租和抵押。土地“招拍挂”之前，政府受到最大的指责就是土地出让的“暗箱操作”，32000多家房地产企业在一个缺乏规则的市场中土里淘金，依靠暗箱操作获得低成本的土地。2004年招拍挂改革结束了混乱的市场化，土里的金越来越少，实现了国家利益最大化。

但土地供应仍然是政府一家主导。政府是土地一级市场的供应商，在二级市场通过审批施加重大影响。土地使用权虽然可以流转，但土地的供应量却基本不受市场调节，价格不由市场机制决定。房地产行业最重要的生产要素—土地的非市场化，影响了房地产价格不能真实地反映市场供求。

半市场化的房贷改革

　中新海南网12月17日电 据南国都市报报道，16日上午，海口地产开发论坛暨政府土地储备项目推介会在喜来登酒店举行。来自海内外有实力的100多家房地产开发企业负责人和地产专家汇聚一堂，围绕海口城市地产发展积极献言献策，并共同关注海口颇具特色的十大地产项目。

　　16日推介的海口十大地产项目，包括金沙湾、西海岸起步区、会展中心及会展中心酒店、港湾核心区、海口湾大酒店、海口歌剧院、渔人码头、司马坡岛、玉沙村改造项目、海甸金水岸项目等。这十大项目都是基于城市未来可持续发展的准确定位，详细论证，精心规划下所选取的，均具有较强的投资价值。

　　省委常委、海口市委书记陈辞表示，充足的土地储备是海口目前发展所具有的优势，这为海口未来发展提供了难得的历史机遇。首先，海口从全国来看并不位列开发前沿，正因为如此，对于投资商来说，海口地产开发的投入成本、进入门槛都相对较低。近两年来，国家出台了严格的土地流转政策，对土地开发过热城市都进行了严格的控制。海口以其充足的土地储备，为未来发展赢得了难得的历史性机遇。第二个优势是海口与其他城市地方性政府不同，海口市政府承担了保障性住房的所有责任和义务，这为开发商按照市场化路线开发提供了更加宽松的环境。三是海口在“十一五”规划中已提出了从生产型城市向宜居型城市转变，海口的生态环境、气候条件等具有国内其他省会城市无可比拟的条件。

　　在16日的论坛上，北京国际城市研究院院长连玉明等8位专家、企业家围绕着“将海口打造成为中国右岸”提出了建设性意见和建议。

　　十大项目介绍

　　金沙湾:

　　旅游度假休闲功能区

　　金沙湾位于长流新区西部区域，东临海口火车站，南至盈滨半岛，西与老城工业区隔海相望，北临琼州海峡。土地面积约1600公顷(24000亩)，可开发利用的土地面积约933.33公顷(14000亩)。

　　这一区域总体定位多功能、密度合适的旅游度假休闲功能区，沿海一线规划以度假酒店、高档度假村为主；二线建设时尚居住区及休闲体育运动场所，打造充满阳光、沙滩、绿色生态的琼北地区度假海岸线。突出休闲度假居住、欢乐海岸旅游、休闲康体运动三大功能。规划意向包括国际化酒店群、国际寓居示范区、生态型高尔夫球场、欢乐海洋公园、纪念性海岸广场、游艇码头等内容。

　　西海岸起步区：

　　行政办公商务酒店

　　西海岸起步区项目位于长流组团北部，北沿滨海大道，对面为热带海洋世界公园，东距秀英港10公里，至美兰机场约35公里，西距海口火车站4.1公里，交通条件便利。

　　据悉，土地面积243.33公顷。功能定位是行政办公、商务办公与酒店、商业服务、会议展览、住宅、公建配套、公共绿地等。开发方式将采用分期分批招、拍、挂方式出让。

　　海口歌剧院：

　　高层次文化交流场所

　　项目位于海口核心滨海区填海小岛，西眺西海岸带状公园，东邻世纪大桥和世纪公园，北隔海甸溪与海甸岛相望。拟建为海口高层次文化交流场所。总用地面积为6.67公顷。

　　渔人码头：

　　滨水文化休闲娱乐区

　　该项目位于海口市中心区新港地区，海甸溪以南至港前路，世纪大桥以东至四二四医院之间区域。集海、城、河、岛与一体，具有独特的优美景观。拟建成以为渔人码头为主题，发展成为集市民游憩、商业购物、休闲度假、服务为一体的综合性滨水文化休闲娱乐区。

　　功能布局为一轴(新港国际商务中心)、两带(滨水开放步行景观带、购物娱乐休闲带)、两核心(商住综合核心、南洋风格商业核心步行街)、六区(不夜城主题区、游艇码头主题区、滨海文化公园主题区、休闲度假主题区、特色饮食风情街主题区、休闲购物公园主题区)。

　　总用地面积为47.9公顷，拆迁面积23万平方米，安置面积为6.06万平方米。

　　海口湾大酒店：

　　海中小岛上建豪华酒店

　　项目位于海口核心滨水区的海中小岛，通过景观栈桥与海口市中心相接，是海口海湾核心景观节点。项目用地面积30公顷，将建设成为设施完备国际知名品牌超五星豪华度假酒店，区域性地标式建筑和海口旅游观光的著名景点。

　　会展中心及会展酒店：

　　会展商务综合区

　　该项目位于海口市行政中心对面，南临滨海西路，北临琼州海峡，西临琼珠海岸用地。项目所在地是长流组团范围临海一线稀缺的土地资源，享有沙质细腻的海岸线，有珍稀的海岸温泉资源，交通便利，独特的地理位置和旖旎的自然风光。总用地面积29.2公顷，功能定位为会展、商务、酒店为一体的综合区。

　　玉沙村改造项目：

　　休闲商务区

　　该项目在海口市国贸大道北、玉沙路西、滨海大道南、明珠路东的北区和金龙路南侧的南区。该区拟建成集休闲娱乐、主题旅游、精品购物为一体的休闲商务区。

　　目前该区的现状为基础设施不配套、环境质量差，外来人口复杂，与周边的环境格格不入。所以，玉沙村改造项目的改造是提升城市品位的需要、是海口城市化发展的需要。

　　项目总面积为34.47公顷，总拆迁面积为30万平方米。容积率为3.21，建筑密度位24.4%，绿地率为34.2%。

　　司马坡岛：

　　江景资源的珍贵典藏

　　该项目是海口江景资源的珍贵典藏，该地处拥有最佳水质海南第一大河流——南度江出海口的江心，紧邻海南省新行政中心，紧邻琼州大道、国兴大道、滨江西路等交通要道。

　　项目规划面积为140.395公顷，岛上建设不超过10000平方米的会所和相关配套服务设施。主要功能有体育培训、水上运动、娱乐、体育、酒店式会所码头和培训相关配套服务设施。

　　港湾核心区：

　　发展国际邮轮经济

　　项目南接滨海大道秀英港，东西北三面临海，为港口向北延伸填海形成的用地区域，用地面积84.19公顷。

　　今后，这里将以发展国际邮轮经济区为依托，建设及高档酒店、娱乐休闲、购物、商务办公为一体的功能区。

　　海甸金水岸项目：

　　复合型滨河区域

　　该项目位于海口海甸岛南端、海甸溪北岸、沿江二路以南片区，与长堤路隔河相望，是海口市的门户土地为海甸岛瑰宝中的瑰宝，但因城市的快速扩展使得该区成为海口的城中村，海口市政府提出通过海甸金水岸改造等项目实施，实现“海甸岛再造”工程。

　　该项目拟建成为以精品型商业、商业公寓、高尚住宅为主的复合型滨河区域。规划指标中容积率小于或等于2.0，绿地率20%~35%，建筑密度15%~30%。项目用地总面积为104公顷，总拆迁面积为62.5万平方米，安置建房面积42万平方米。　　

　　连玉明：海口地产竞争优势突出

　　北京国际城市发展研究院院长连玉明教授表示，优越的生态环境、充足的土地储备、宜居的品牌价值、开放的移民文化等，让海口的竞争优势显得非常突出。

　　连教授认为，目前海口的城市发展，应该从抓好一个定位，突出两个支撑，加快三大转型，确保四个优先等几个方面做起。抓好一个定位，就是紧紧围绕阳光海口娱乐之都品位之称的战略定位。突出两个支撑，一个是加快发展临空经济区，另一个是加快发展临港经济区。加快三大转型，一是从生产型城市向宜居型城市转型，二是从滨海型城市向海湾型城市转型，三是从海口城市带向区域一体化转型。这三大转型预示着海口城市发展战略走向从重点发展开始转向优化发展。确保四个优先，则是指规划优先、基础设施优先、生态环境保护优先、文化发展优先。

    强制执行节能标准 创建绿色建筑项目

    根据《规划》，到2007年年底，广西的城市市区内新建建筑全部要严格按照建筑节能设计标准及相关的验收标准进行设计、施工和验收；到2008年年底，各县城的新建建筑全部要严格按照建筑节能设计标准及验收标准进行设计、施工和验收。

    “十一五”期间，创建一批节能型校园、节能型宾馆、节能型住宅小区；累计组织实施绿色建筑示范项目（绿色建筑示范小区）3个以上；到2010年，既有建筑节能改造逐步开展，大城市完成应改面积的25%，中等城市完成15%，小城市完成10%；争取在“十一五”期间，建设使用可再生能源的建筑2900万平方米。

    房地产开发商售房 明示房屋节能措施

    《规划》提出，不符合建筑节能标准的建筑工程，建设主管部门不得批准开工建设；已经开工建设的，应当责令停止施工、限期改正；已经建成的，不得销售或者使用。2007年12月1日以后新开工或办理商品房预售许可的民用建筑，建设单位应当将所建、所销售的民用建筑节能实施情况在施工现场主要出入口和销售场所显著位置进行公示。

    从2008年起，房地产开发企业在销售房屋时，应当向购买人明示所售房屋的节能措施、保温工程保修期等信息，在房屋买卖合同、质量保证书和使用说明书中载明，并对其真实性、准确性负责。大型公共建筑建成后，必须进行建筑能效专项测评，达不到节能标准的不得组织竣工验收备案。

    办公建筑能耗监管 以南宁市作为试点

    “十一五”期间，健全广西国家机关办公建筑和大型公共建筑节能监管体系，完善能效测评、能耗统计等各项制度，促进国家机关办公建筑和大型公共建筑节能运行和改造。根据能耗统计结果，选取各类型建筑中能耗总量大、社会影响大、单位面积能耗排名靠前的重点用能建筑，部分能效高的典型标杆建筑，开展能源审计工作，并在政府或其指定的官方网站以及本地主流媒体对能耗统计结果和能源审计结果进行公示。

    2007年，以南宁市作为试点，启动自治区国家机关办公建筑和大型公共建筑节能监管体系建设，然后逐步在全区范围内推开。南宁市在2008年全部实行，其余设区城市在2009年全部实行。

    公共建筑要降能耗 分批实施节能改造

    既有建筑同样要进行节能改造，《规划》提出，加强以政府机构节能运行管理和改造为突破口，率先在国家机关办公建筑和具备条件的大型公共建筑中开展节能改造的试点示范工作，带动既有公共建筑的节能运行管理和改造。同时规定，政府机构夏季室内空调温度设置不得低于26℃，冬季室内空调温度设置不得高于20℃。

    从2007年起，采用低成本改造措施，分期分批对空调能耗大，社会影响大、各类型建筑中单位面积能耗排名靠前的国家机关办公建筑和大型公共建筑进行节能改造。2008年—2010年，全面开展既有建筑节能改造工作。

　如果你有闲钱，而且已经有房，这两年不要去买房，因为中国的房地产恶性泡沫已经开始破灭。由于过去几年许多城市房价已经上涨了100%多，因此今后几年房价至少要下跌50%。

　　如果你没有住房，急需买房，给你一招非常有效的杀价方法。

 　　现在房地产商和炒家已经开始为自己过去的投机炒房行为担忧和害怕了。 他们害怕今天不尽快抛出，可能明天会跌的更残，今天迅速抛出可能会持平，不然明天会损失巨大。

  　　现在市场已经反映出这一现象。各地的房屋中介机构抛房大量的增加，买房者大幅的减少。成交量大幅下降。

  　　另外一个现象房产商已经开始痛苦的挣扎，希望通过各种手段宣传房价还要上涨，并且希望各地政府支持房价的上涨。但是他们过去违法违规的炒房行为已经曝光，要继续掩盖事实已经不可能了。房价大幅下降是对他们过去行为的自然惩罚。

 　　因此一定要抓住抛房者的心理状态。采取下面的方法。

  　　1． 多到几家房产公司和楼盘去看，多比较，不要相信销售人员的话。

  　　2． 要买现房，不要买期房，因为拥有现房的房产商和炒家已经积压了很长时间，心理非常着急。现房房屋质量可以观察。最近一个月许多过去已经卖完的楼盘又重新开始销售了就是一个很好的例子。

  　　3． 针对房产商和炒家开出的房价一定要大胆砍价，先杀25%--30%，可能他们会说你乱砍价，不要理会他们。你只　　　　要留下自己的电话号码，他们会打电话 找你的。五年六年前房价没有恶炒的时候，买房就是这样的。完全是买房者说了算，今天买房市场又回来了。另外，要多走几家，最少也要走10家到20家楼盘。 因为买房是一辈子的事情，杀价25%得到一套房子是值得的。

  　　4．你到房产中介商哪里，千万不要与中介商的销售员多费口舌，一定要直接与房主沟通，因为房主是最急需抛房的人。也是采用先杀25%--30%的房价。然后让他们打电话找你。 千万不能自己先着急，当然这个杀价是比较了目前同类型房的平均房价基础上的。

  5． 通常房主为了尽快销售出他的房子，你可以砍掉20%左右的房价。因为到了今年年底，房价一定会下降40%--50%。那时候，他们的损失就更大了。

    物业公司疏于管理，业主如何维权

    案例：奉天房地产开发公司在北京市房山区开发了某住宅小区，并委托某物业管理公司对该小区进行管理，双方签订了3年的管理合同。业主们陆续入住小区后，发现物业管理公司的服务并不到位，而且给小区的居民带来极大不便。例如，门口的保安执勤很不严格，致使小区多次发生失窃事件；小区的下水管道经常坏掉，雨天，居民出行受阻；电网总是隔三岔五地出故障，物业维修不及时；物业管理公司几乎没有公布过收支账目……于是，业主们集体决定拒绝给付物业管理费，直到物业公司改善服务。物业公司也不善罢甘休，直接切断了小区的水电，双方的矛盾迅速升温。

    说法：在本案中，物业公司的服务质量较低，小区居民的基本生活条件不能保障，导致业主的合法权益受到侵害。物权法的正式施行使得这一问题有了解决途径。根据物权法的规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。业主的监督权体现在对物业服务质量的监督，以及对物业管理收支状况的监督，业主们可以依法行使该项权利。另外，物权法还确认了业主有共同解聘物业服务机构的权利，即“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。在行使这一权利时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

    具体而言，在与物业公司协商不成的情况下，业主的维权措施应该是向物业公司的主管部门、小区所在市（县、区）的居住小区管理办公室、土地管理局、物价局、消费者协会等部门投诉，也可以申请有关部门调解或者直接向人民法院提起诉讼。

    物业费用怎样收取，且看合同如何约定

    案例：北京美丽园小区业主委员会经过核查，对该小区物业管理公司每平方米2.72元的物业费测算产生了疑问，认为物业公司增收了物业费，并以“物业收费不实”为由将物业管理公司告上法庭。一审法院驳回了业委会的诉讼请求。之后业委会提出上诉，2005年12月，二审法院依据北京市居住小区管理办公室核准的《美丽园小区房屋使用、管理、维修公约》认为，该公约对物业公司及全体业主均有约束力，凡未经对方同意，自行增加、减少物业收费项目或者变更收费标准，都属违约行为。物业公司拒绝执行二审判决，向法院提出再审。2006年8月，法院对此案作出再审判决，宣布驳回诉讼，维持原判。

    说法：物业费用始终是业主最关心的话题。近年来，很多业主反映物业公司收费不明，而物业公司也不得不面对某些业主拒交物业费的问题。物权法规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。也就是说，诸如保安费、保洁费、电梯运行费、设施管理费等物业费用的收取，应首先根据当事人之间的合同约定，如果没有约定，业主就要按照专有部分占建筑物总面积的比例缴纳该费用。至于小区的建筑物及其附属设施的维修资金，物权法则明确规定由业主共同决定筹集和使用，并且该资金属于业主共有。

　　小区公共绿地，业主是否所有

    案例：侯某家所在小区绿化非常好，而且假山、喷泉应有尽有。可是从2006年起，开发商就不断占用公共绿地，将之改造为停车场等公用设施，如今绿化面积已经缩小了近一半。侯某等业主对此非常不满。

    说法：根据物权法规定，小区内绿地归谁所有，主要看是否在建筑区划以内，如果绿地在建筑区划内，则属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的小区绿地属于公摊面积，业主在购房时也往往考虑绿化因素，绿地理应归业主所有。在本案中，开发商侵犯了全体业主的共有权，应当承担相应的法律责任。

　　然而，同样让人不太看得懂的是：去今两年，一大批国内外房地产大鳄，仿佛商量好似的，憋足劲一窝蜂地冲进了杭州。华润新鸿基、嘉里建设、凯德置地、万科、复地、中海、世茂等在土地拍卖中频频举牌，凭雄厚资金，狂热囤地。

 
　　大鳄纷纷进杭，理由之一据说是重新认识了浙江市场与杭州的城市价值，很难说这是根本性原因。不过有一点可以肯定，“大鳄进杭”，将使市场竞争趋向激烈，将给行业带来进步，给消费者带来更多的选择与利益。

　　会有许多本地开发商心里很不乐意，因为大鳄进来后，轻松赚大钱的好日子从此结束。本地开发商再没有闲心坐井观天、自我欣赏，他们必须具有的是一种国际视野。

　　近日应邀参观了“嘉里建设”在香港、上海、深圳开发的部分项目，对大鳄有了更感性的认识。

　　所谓的“地产大鳄”，共同特点就是具备雄厚的资本实力或融资能力，“嘉里建设”自不例外。其所从属的“嘉里集团”为亚太地区最大的多元化发展集团之一，董事局主席郭鹤年是马来西亚首富。郭氏集团除在本国拥有众多企业外，在新加坡、泰国、中国、印尼、斐济和澳大利亚等地均有大投资项目，经营涉及金融、酒店、房地产、种植业、商贸和船运。就资本实力而言，本地房地产企业只能算是小儿科，很少有能力与之正面角力。这些“大鳄”，必将在土地市场上风光无限，在进入正式的楼市竞争前，就已经赢得了先机。这一点，在这两年杭州的土地拍卖市场上，已经表现得十分明显。有本地知名开发商先后十余次参与拍卖，诚心拿地但均无功而返。

　　“大鳄”通常具备极强的综合开发能力、营销策划能力，在高端物业的开发运作上具备明显优势。嘉里集团上世纪80年代就进军国内房地产市场，其足迹遍布北京、上海、深圳、福州等地，并率先在北京中央商务区投资建造北京中国国际贸易中心，目前在上海已落成的项目有上海嘉里中心、嘉里华庭、嘉里不夜城、上海商贸大厦、国际公寓，在深圳，嘉里建设现已成功开发甲级办公大楼深圳嘉里中心以及豪宅项目银湖颐园别墅。进入中国大陆十年来，已经在30多个大中城市建成和在建项目达40余个，旗下香格里拉酒店就达20余家。相比而言，本地房地产企业，在产品研发、施工管理、市场营销等环节上，大多还缺乏体系，因此也缺乏迅速扩张的必要条件。

　　大资本运作与全球化资源整合，是“地产大鳄”的赢利模式中最具杀伤力的重武器。嘉里建设有限公司在香港及中国大陆拥有庞大及多元化的物业组合，并以注重质量，及集中于优越地段发展豪华物业见称。“嘉里”拍下延安路原浙医大地块，进行高端物业的综合开发，属于典型的“嘉里中心模式”。所有名为“嘉里中心”的项目，有着共同特点：优越地段、高端物业、商住综合开发。多媒体报道：本网记者感受嘉里物业六亮点

　　“嘉里建设”的“业主本位”的开发理念值得借鉴。其在香港建成并销售的灏畋峰、中半山两处高层豪宅，成交价近40万元/平方米，但外立面材料并不追求奢华，为看起来普通实际上也并不昂贵的烧制面砖，并不像国内高端物业，动辄就是昂贵的进口天然石材甚至铝扣板；但住宅内部十分讲究，空间功能的利用发挥到极致，整体追求住宅的舒适感、安全性、人性化。“住宅不仅仅是给人看的，更是给业主用的，因此必须‘业主本位’，必须把业主利益放到首位。”物业配套与物业管理，同样充分体现了“业主本位”。

　　“嘉里建设”向来不在冷僻地段拿地，原浙医大地块属于嘉里的“标准地块”。但杭州华丰板块作为“老城中的新区”，其未来前景与各种规划利好，还是打动了“嘉里建设”。即将面世的、建筑面积达30万平方米“嘉里·桦枫居”项目，其产品定位为“城北高端楼盘”。解读该项目规划方案，可发现其在户型设计、景观营造、生活配套等要素上均有出彩之处。可以相信，“桦枫居”有能力对城北区域的楼盘档次及市场认可度，起到相当大的拉动作用。

一、家中的电气线路是否有破损处，线芯是否裸露，家中电器是否属超负荷使用等，如发现电线老化严重应及时更换。

二、厨房内的液化气灶导气软管是否漏气，使用中是否按照先打开瓶阀、后启动点火开关阀，结束时先关闭气瓶阀断气、再关闭点火开关阀的程序操作。切忌漏气时操作、加热罐体、倒卧罐体操作。应经常对液化气灶、导气软管、气瓶作定期保养。

三、家中的电视机、取暖器等家用电器的位置摆放是否合适。电视机应摆放在防潮、防尘、通风处，不要存放在易燃、易爆液体或气体周围，防止电视机放电打火引燃物品。空调器的周围不得堆放可燃、易燃物品，帘布不能搭在窗式空调器上。各种电器的插座应远离火源，家电停止使用时，应及时切断电源，对性能不良、质量不过硬的家电应及时维修、更换。

四、家中的香水、摩丝、指甲油和打火机等易燃易爆日常生活用品，应放在阴凉干燥处，不可靠近热源、火源，应将这些物品放在小孩拿不到的地方。

五、家中老人和小孩是否有卧床吸烟和玩火的习惯，应加强对他们的防火教育，增强他们的消防安全意识。

六、家中楼梯口、阳台是否堆放杂物。最好不要安装栅栏式封闭阳台和防盗窗，防止发生火灾事故后，切断了自己的逃生之路。

七、家中最好配备一只小型灭火器，做到有备无患.

　　有多年房产开发经验的某开发公司总经理告诉笔者，房地产开发市场有很多不可预知的因素，包括政策因素、土地因素、成本因素、市场因素等，如果前期没有充分估计，就有可能增加3％－5％的成本，利润如果低于8％就可能赔钱。一个规范的开发商，利润空间也就在3％至20％之间，如果运作得好，能达到15％或更高一些。据笔者了解，各开发商对自己项目的利润情况均讳莫如深，几乎每位被采访对象都打起了诳语∶“不可说，不可说。”

　　五次砍价机会

　　房产开发商的“诳语”是有道理的，3％至20％的利润空间为消费者砍价提供了丰富的想象力。一位业内资深人士告诉我们，对于消费者而言，他们有5次砍价机会。一是期房开盘之初，为了吸引购房者，开发商往往有一些优惠，但是这种优惠是和期房的升值预期挂钩的。由于从期房到现房，房价涨幅一般在10％左右，所以优惠幅度一般被控制在10％以内；二是在买房人一次性付款时，此时的折扣空间一般高于存款利率而低于贷款利率；三是团体购房时，因为开发商不仅节约了宣传和代理费，也不用操心楼层、朝向的调配，当然会让利销售；四是买尾房可以得到优惠。一般来说，开发商为了尽快收回资金或为下一楼盘做宣传，会将尾房打折出售，有的尾房甚至可以拿到8折的优惠；五是已经买了房的业主，您再带一个客户来买房子，一些开发商也会提供一些优惠措施作为回报，至于优惠的具体形式则视情况而定，比如转变成物业管理费或者通过其他形式体现出来。

　　不要一味追求砍价

　　但是，正如人们常说的那样，“天下没有免费的午餐”，如果消费者一味追求砍价，价是砍下来了，恐怕是得不偿失。某楼盘的销售部经理张小姐对买房如何拿到折扣深有体会：“如果楼盘砍价空间很大，就意味着它有一些不规范的隐患存在。”张小姐的话虽有以偏概全之嫌，但她道出了行业内的公开秘密：暗箱操作的机会很多。对于一个具体的房地产项目来说，从拿地、立项，到最后的开工、销售，有一个漫长的过程，任何一个环节出现了问题，其整体利润肯定会受到影响。因此，既然开发商费尽了周折才能完成一个项目，如果没有特殊原因，他们是不会愿意廉价卖房的。来自省市消协的统计分析显示，在受理的商品房质量投诉中，近60％的案件与业主片面追求折扣有关。由于一味地追求低价，开发商为了自己的利润，只好在房屋质量和售后服务上做文章。

　　如何吃“折扣”

　　据业内人士介绍，正在热销的楼盘一般不会打折。但只要购房者下足工夫，还是能拿到折扣的。某楼盘销售部经理透露，这个工夫来自两个方面：首先，买房前一定要多了解这个项目及它周边项目的情况，包括价位、性能，做到有自己的心理价位和心理预期；其次，要尽可能取得第一手“优惠情报”。一个楼盘如果出现了大的优惠，一般情况下只有两种可能，要么开发商急需一大笔资金，这时会有好的促销政策；要么是清盘，处理尾房。而这些信息，一般购房人不可能直接了解到。因此，如果你对某个楼盘情有独钟，不妨多花些工夫了解一下“内部情报”。

   １１月２８日，山东省城公布了１６１套廉租房的房源情况，记者分别对公布的王官庄小区、世纪中华城、怡苑新区、柳云小区等地方的廉租房情况进行了实地探访。由于郎茂山小区正在腾置房源，市民只能在小区内看房，２９日起才能进入房子内看房。

    王官庄小区旧房没“双气”

    上午１０时许，记者来到了王官庄小区十区３号楼，这里集中了本批１６１套廉租房中的２０套。上楼后，工作人员热情地跟记者打招呼，“今天一上午，我们已经接待了十来拨看房的市民了。”

    记者看到，这里的房子都是两室一厅，使用面积在５０多平方米，在四楼，记者看到，房子已经收拾完毕，墙壁、门窗全都粉刷一新，阳台的窗子是重新更换的，上面依然保留着标签。尽管楼体为南北走向，但房间采光良好，由于该楼建造时间较早，楼上不通“双气”。房管局工作人员告诉记者，这些房子全都是重新装修的，重新走的线路，自来水也进行了一户一表改造，对低收入家庭来说很适用，周边有市场、银行，交通也比较方便。

    在王官庄小区九区２１号楼，记者看到，六楼的两套廉租房房门紧闭，工作人员告诉记者，该楼和郎茂山小区的房源正在进行收拾，市民暂时不能进去看房，预计２９日便能看房。

    世纪中华城搬进去就能住

    看完王官庄小区，记者又来到世纪中华城，该处３１套廉租房全部集中在小区３号楼，户型全部为一室一厅，户均使用面积４７．２７平方米，据了解，本次廉租房的一室一厅房源主要在这里。

    记者在３号楼看到，由于是新建小区，房子内具备“双气”，配有专门的地下室，尽管是一室一厅，但大多数房子为中间没有隔断的通房，正在看房的杨树同先生告诉记者，世纪中华城是新建小区，房子质量自然不错，可总感觉户型不是很理想，像自己有一个女儿，一家三口住这种户型就不是很方便。

    怡苑新区两室一厅有“双气”

    本次１６１套廉租房，怡苑新区就占了１０１套。２８日中午，记者来到了位于天桥区泺口马家庄１００号的怡苑新区，该处房源为新建房，带有地下室，小区内环境较好，小区距离济泺路不远，交通条件不错。

    记者在小区看到，此处房源全部为两室一厅，外窗为塑钢窗，采用中空玻璃，分户门为防盗门，单元防盗门设置楼宇对讲系统。据了解，由于是新建小区，尽管具备“双气”，但今年可能不通气。据介绍，小区将建设幼儿园及相应的公建用房、换热站和中水站，设置地上停车位及立体停车库，小区绿化满足规划要求的３０％绿地率。

    柳云小区房正在装修

    记者来到柳云小区时，工作人员正在对廉租房房屋进行装修。记者看到，该处房源共４套，均为旧房，两室一厅，使用面积４７．０５平方米。

    此处住户可能刚搬走不久，记者看房时，房间内依旧比较乱，地上扔着一些废品，部分电源、水管等设施已经毁坏。在五楼的房间，工作人员正在对房子进行重新装修。施工人员告诉记者，他们将对墙体进行粉刷，门窗重新刷漆，对电源等毁坏设施重新更换。施工人员告诉记者，由于房源较少，这几套房子很快便能以全新的面貌迎接看房市民。

　今年以来西安楼市一度出项热销的局面，出现“连夜排队买房”现象已不是什么新闻，可以说市场需求远远大于供给。于是个别开发商便玩起了各种欺骗消费者的手段，局部地区出现的所谓“房荒”，这其实是部分开发商的囤房行为造成的，故意“捂盘”惜售，营造出了“房子不愁卖”的现象，以趁机涨价。

　　受此影响，进入下半年以来西安房价迅速飙升，目前住宅均价每平米已经突破3500元。个别楼盘哄抬房价更对房价窜高其道推波助澜作用。捂盘惜售制造表面上的房源紧缺现象，引起市场恐慌，市民怨声载道。消费者质疑开发商大玩“饥饿”把戏和捂盘惜售的价格游戏，顿时成为业界关注的焦点，产生了及其恶劣的负面影响。

封顶典礼之后才10小时,候车大厅便发生了坍塌事故,并夺去了至少两条活生生的生命。面对这样的工程,人们的第一反应就是对工程的质量产生怀疑,进而质疑其为"豆腐渣工程"。可是,"相关人士"却透露:工程质量没有问题!质量没有问题的工程,将其归人"豆腐渣"的行列显然是不妥的。

不过,我们实在想不明白,既然"质量没有问题",怎么说塌就塌了?到底是什么地方出问题了?既然不是"豆腐渣",怎么会发生恶性事故,造成生命财产的巨大损失?如果这还不算"豆腐渣",那什么样的工程才称得上"豆腐渣"?以前被定性为"豆腐渣"的工程,多为使用一段时间之后才出事的。这个"质量没有问题"的工程,封顶典礼之后几个小时就塌了,简直连"豆腐渣"都算不上啊。

按照"相关人士"的说法,造成悲剧的根本原因是"工期太紧"。于是我们就更不明白了,"工期太紧"怎么能成为忽视安全的理由呢?工程最重要的就是安全,如果不能保证安全,建设速度再快又有什么用?"刚浇注的主体支柱在没有晾干的情况下就使用",这不是拿工程安全和人的生命开玩笑吗?

施工方为何要赶工期我们不得而知,但赶工期、赶速度造成的损失却是惨重的。现在,有不少工程都在宣传"争分夺秒",把提前竣工作为一件很光荣的事情。在保证质量的前提下当然是工程进度越快越好,可如果为速度而速度,为了赶工期而牺牲了其他,岂不是舍本逐末、隐患重重?甚至有的地方之所以赶工期,仅仅是为了赶在某个重大节日之前交付使用或是"向XX献礼",为的是领导的面子和"政绩",这种做法更是令人气愤和担忧。

期待当地政府能彻查事故,查清工程质量到底有没有问题,这个工程到底是不是"豆腐渣",究竟是哪个环节出了问题。不仅要查施工过程的问题,也要查出了问题之后都有谁在文过饰非、推卸责任。一定要严厉问责、一追到底——不仅为了坍塌中失去的生命,更为了类似的悲剧不再重演!

该公司工作人员随后调出了该站点热网的供、回水温度，并走访了这个片区的6居民，发现室内温度都不高， 了解完情况后，检修人员开始检查该站所带的供热管道。三、四名检修人员用了近3个小时，终于找到了“罪魁祸首”。原来，在该站点区域内的某施工单位私自将供热管道“开膛”，接出一根25毫米直径的管子“窃热”，结果使整个片区居民遭殃。检修人员当场封掉了私开的管道，并将处罚该公司的“窃热”行为。

据热力公司供热站主任李勇介绍，供热管网 中的热水是经过水处理的的软水化，放掉网中的循环热水，不但增加了供热成本，浪费了能源，还影响了供水压力，直接影响到供暖质量。

 　　近日，长沙河西市府板块一个叫盛大·西城天下的项目正式亮相，其身后的中原地产引起了业界的关注。 　　多家知名地产代理转战长沙 　　据了解，这是中原地产长沙首个签约项目，中原地产代理（深圳）有限公司，是著名的香港中原集团的分公司，也是目前国内地产代理行业中签盘数量、成交金额、市场占有率均领先的公司，一般不轻易进入二线城市。令人关注的还有同样知名的世联地产，除了和建发地产的合作，业内关注的几宗大盘易主项目据传均和世联有关。据悉，世联地产将取代另一家代理行，中途接手几大项目。

 　　业内人士胡仲云分析，代理行业加快转战长沙，并不是一个孤立的行为，而是与８月份以后，深圳、广州、上海、北京等地低迷的市场表现有密切联系。据了解，深圳楼市继续着８月以来的市场成交低迷状况，１０月份深圳新房市场日均成交住宅不足６０套，较９月份下降一半以上，而１１月上旬，深圳新房日均成交仅在３０套左右。与深圳相邻的广州同样是楼市成交低迷。１０月份，广州十区商品住宅签约量为４５０２套，较上月下降１４．７７％。业内人士普遍预计，１１月，广州楼市成交低迷状况将更加严重。而据当地媒体报道，只升不降的房价也开始松动，不少高端楼已暗自降价。

 　　相继寻求在长重点发展 　　近日，数个大盘已经悄悄易手，而更多的代理公司面临冲击。各方诸侯纷纷逐鹿，也引起长沙房地产代理市场一场白热化的争夺战。业界人士分析，过江龙将引发新一轮楼市炒作狂潮，甚至将引发整个行业的重新洗牌。 　　由于这样的市场行情，让这些依靠销售业绩生存的代理行遇到极大的生存瓶颈，于是纷纷加快全国性战略布局，加快进入长沙、武汉等二线城市。世联地产副总经理、代理事业部总经理朱敏认为，在楼市低迷期，真正可以体现代理行业的专业价值和地位，有能力的人更容易脱颖而出。因此，不轻易进军二线城市的世联地产将长沙列为重点发展区域。 　　中原地产湖南分公司事业部总经理岳再嵘认为，深圳楼市低迷只是暂时现象，根本原因是房地产发展格局改变了代理公司的战略。岳再嵘认为，长沙房地产行业面临很大机遇，包括香港四大地产天王在内的地产开发企业都纷纷进入，所以代理行业面临很大机遇，大有作为。据他介绍，中原地产从２月份进入长沙，已经正式签约９大项目。

 　　[观点] 　　长沙地产面临行业盘整？ 　　

    据了解，随着异地代理行的抢滩和本土新生代理行的崛起，可以预见，楼市营销大战将会更加激烈，各路诸侯大显神通的时代已然到来。岳再嵘认为，作为国内代理行业一面旗帜，中原地产在湖南的目标毫无疑问是成为行业老大，他认为，专业化的代理机构进驻，将大大提升长沙的房地产水平，给市民和开发商创造更多价值。

 　　业界分析，由于受房贷政策影响，长沙市场也处在观望的态势，市场越是不明朗，开发商的心态越是急躁不安。一方面代理公司压力很大，另一方面，新代理公司也面临着机遇。 　　但也有业界人士担忧，代理行业的竞争加剧，如果不加以规范，将给整个行业带来整体性灾难。一方面，一些大代理行只是追求项目数量扩张，而在技术、营销人员方面难以跟上，项目执行质量也就难以保证。同时，一些代理行为了多接项目，以低利润竞标，就不得不降低佣金成本，导致人才流失，也导致恶性价格战，这种注重数量不注重质量的方式，会带来恶性循环。

　　本届论坛由建设部、深圳市人民政府主办，深圳市建设局、中国建筑业协会承办，以“质量、和谐、发展”为主题。工程质量是工程建设的核心，是“质量深圳”战略的重要内容，也是我市建设国际化城市、打造建筑之都的外在表现形式。随着大运会场馆及配套设施、城市轨道交通、港口码头等一大批重大基础设施项目的建设，我市建设工程质量工作面临前所未有的挑战。

　　据统计，目前我市建成区面积达710多平方公里，房屋建筑面积2.4亿多平方米，18层以上高层建筑达4300余栋，总计有45项工程摘得我国建筑工程最高奖“鲁班”奖，数百项工程荣获“国优”、“省优”。

规划五大轨道交通推动顺义“泛市区”化

从顺义区域的发展规划可以看出两个明显的方向：一是铺设轨道交通网络，二是发展临空产业、物流业、制造业等产业；这两个方向的规划均是为了更好地将顺义建设成现代国际空港，提高第三产业的发展速度。但是，“链家地产”市场研发中心认为，从短期的房产升值预期来看，轨道交通的利好将更能迅速带动顺义区域房产的价值提升。因为从西方国家的郊区发展趋势来看，一般住宅郊区化需要经历几个阶段的发展，第一阶段是郊区交通改造的利好以及受到城区住宅价格高位的“驱逐”下，消费者的置业需求转向郊区，此时的郊区更多体现的是一种“居住性”功能阶段；经历第一阶段之后，郊区的商业配套将开始逐渐的完善，形成更具规模的产业集群，这就形成了第二阶段，就是“商业发展”阶段；第三阶段，就是在交通带动人气、人气促成产业完善，从而形成自身完备的一个边缘小“城市”阶段。因此，“链家地产”市场研发中心认为，顺义的轨道交通规划，将会逐渐使其形成一个“泛市区”的概念，从而让顺义区域的房产顺着轨道的建设驶向“快车道”。

“众口不再难调”，普通住宅和高档别墅区共存

据“链家地产”统计资料分析，10月份顺义区域二手房价基本上在5500-8000元/平米之间；区域住宅类型结构较为合理，顺义区中心位置的胜利、光明、石园、仁合等区域，价格在6000-7000元/平米，而顺义南侧的后沙裕、天竺等区域，由于临近空港区，而且次新房较多，房价相对较高，房价基本在6500-7500元/平米；而像周边的马坡镇等区域，基本上都在5500元/平米左右。整体来看，顺义区存量房以二手商品房为主，交易热点小区有石园小区、幸福小区、滨河小区、裕龙小区等。此外由于顺义区绿化率高，空气好，宜居性强，区域内有温榆河和潮白河，周边建有别墅群，如波特兰别墅、枫桥别墅、龙苑别墅、万科四季花城等，均价都在8000元/平方米以上。区域住宅结构合理，适合不同层次的置业人群。

国展新馆落成将拉升整体顺义高档住宅价值

顺义天竺空港城是顺义区工商业最为浓厚的区域，而在2008年3月即将投入使用的中国国际展览中心的新馆一期工程（以下简称“国展新馆”）又将极大的推动区域商业配套的进一步完善，使得区域的商业在“众多展览”活动的带动下，形成一个“流动性”更为密集的商务举办地带，从而吸引更多的“人气”，这对于拉升整个顺义区域的房产价值将起到一个巨大的“牵引力”作用，特别是，顺义作为一个高级别墅的聚集地，国展新馆的投入使用将吸引更多的商务人士，从而增加了区域的高档房产需求，这对于拉动区域的高级别墅市场的买卖价格和租赁价格都将是一个极大的推动。据“链家地产”统计资料显示，2007年10月，顺义高档住宅的业主挂牌价为11300元/平米，相比今年年初1月的9300元/平米增长了21.5%，而随着国展新馆的正式落成投放以及此次顺义新城规划的顺利推进，特别是国家对高档商品房的建设进行严格限制，同时此次限制外资投资建设高档公寓、别墅，将进一步压缩高档房产的供应，从而会加速二手高端住宅的价格上升。

此外，在此次的顺义新城规划中，还将建设一批大中型综合医院、建3-5所示范性高中，进一步提升顺义的城市发展配套和宜居性，“链家地产”市场研发中心指出，目前顺义区相对于望京区域房价要低3000元/平方米左右，区域房产层次结构合理，两大河流穿过，空气质量好，绿化率高，而此次顺义借首都国际机场的发展建设现代化国际空港，轨道交通的规划建设，让顺义房产真正驶入上升的“快车道”。

　　中国城乡每年新建建筑面积约二十亿平方米，其中城镇每年新建建筑面积约九至十亿平方米。建设部科技司司长赖明今天在北京举行的新闻发布会上说，新建建筑严格执行现行节能百分之五十标准或者有条件地区执行建筑节能百分之六十五标准具有实施难度小，可与建筑物主体同时设计、同步施工、同期竣工等优点。因此，一定要坚决把住新建建筑的节能关口。否则，对新建建筑的节能监管稍有松懈，就会导致将应该达到建筑节能标准要求的新建建筑沦落为非节能建筑，进而增大既有建筑的能耗并给以后的节能改造增加过重的负担。

　　赖明表示，各级建设主管部门、城市规划管理部门、建筑节能管理机构、建筑工程质量监督机构应对不符合民用建筑节能强制性标准要求的建筑工程项目不予颁发建筑工程规划许可证，不予颁发建筑工程施工许可证，不予进行竣工验收。

　　中国既有建筑近四百亿平方米，百分之九十五以上是高耗能建筑。业内人士估算，至少有三分之一既有建筑需要进行节能改造。据介绍，今明两年中国将启动北方采暖区一点五亿平方米既有居住建筑供热计量及节能改造。目前建设部已将一点五亿平方米的节能改造任务分解到各地区，由市级人民政府负责组织和实施节能改造。